Jak vidí současný realitní trh Michal Macek, jednatel LUXURY properties?
29. ledna 2016
Budoucí náklady na bydlení hrají důležitou roli
RK Evropa založil Michal Macek v roce 1998, kdy začínal jako realitní makléř. Firma se postupně rozrostla, dnes má 35 poboček nejen v ČR, ale i v Bratislavě a Nitře. V současné době má RK Evropa přes 400 spolupracovníků. Aktuální objem zakázek v nabídce činí přes 10 mld. Kč; zhruba 85 % z nich jsou exkluzivní smlouvy.
S Michalem Mackem, jednatelem RK Evropa, jsme hovořili o současné situaci na realitním trhu.
Je realitní krize skutečně minulostí?
Podle našich zkušeností a podle našich statistik je realitní trh stabilizovaný už od konce minulého roku. Od začátku roku 2015 poptávka začíná převyšovat nabídku a kupujících každý měsíc přibývá.
Co tento vývoj způsobilo?
V případě běžných bytů v realitním segmentu jsou hlavním důvodem ekonomické předpovědi, dobrá nálada a malé obavy lidí z nákupu. Lidé dnes hodně investují do vlastního bydlení, nebojí se prodat třeba menší byt nebo dům a koupit si větší nemovitost. Přetrvávají nízké ceny nemovitostí a hlavně hypoték, které jsou i dostupné – banky se nebojí půjčovat, je poměrně nízká nezaměstnanost… To je hlavní tahoun realitního trhu. Další kupují byty jako investici; asi za půl roku či za rok bude těžší sehnat něco investičně zajímavého, co poroste na ceně. Ceny nemovitostí v naší nabídce se za posledních 12 měsíců zvedly v České republice o 12 % a více, v žádaných lokalitách dokonce až o 17 %.
Jaká velikost bytů je nejžádanější?
Nejvíc se pronajímají malé byty, v Praze za asi 10 000 až 12 000 Kč, 2+kk, 3+kk; malý byt v novostavbě je ideální. Co se týká developerských projektů, je zvykem, že velké byty bývají ve vyšších patrech s dobrým výhledem, s terasou apod., v nižších patrech se stavějí menší byty. Portfolio každého developera i každého jednotlivého domu je různé, aby se vyhovělo více typům zájemců – velkým rodinám, investorům i lidem, kteří si chtějí pronajmout menší byt.
Jak vypadá vaše spolupráce s investory?
RK Evropa má vlastní developerské oddělení zabývající se poradenstvím a prodejem, všemi činnostmi, které developer potřebuje, než byty, domy nebo pozemky prodá. Většina developerů nás oslovuje již při plánování konkrétního projektu. Obvykle to začíná „naceněním“ – za kolik by se prodaly různé typy nemovitostí, různé velikosti bytů v dané lokalitě. Podle toho se developer rozhoduje, zda vůbec pozemek koupí a dům postaví, zda se mu to vyplatí, protože my mu dáváme finální cenu. Dále vypracováváme analýzu konkurence v dané lokalitě, co se staví, co se prodává apod. Zároveň zpracujeme analýzu poptávky v konkrétní lokalitě.
V Praze je stále část neprodaných bytů, ale stavějí se nové. Měl by to v budoucnu řešit částečně i stát, např. jako startovací byty?
Podle mne by stát zasahovat neměl. Je to soukromé podnikání. Jde pouze o projekty z určité doby, kdy se při plánování nepočítalo s krizí a developer si špatně spočítal finální cenu nemovitosti po dostavbě, koupil pozemek draze, draze postavil a potom byl nucen levněji prodat, což nechtěl… Jsou jen dvě možnosti. Pokud ceny i nadále porostou jako za posledního tři čtvrtě roku, i tyto byty nakonec budou prodejné, třeba v průběhu příštího roku, protože je tržní ceny doženou. To by bylo pro prodávající nejpříjemnější. Někteří developeři bohužel nemohou čekat, protože jim banky zesplatnily úvěry, tam je to otázka spíše pro právníky, exekutory a pro nového vlastníka, který projekt získá.
Jaká jsou podle vašich zkušeností kritéria kupujících při výběru bytu?
V první řadě podle lokality, tu většina kupujících není ochotna příliš měnit a nedá se o tom obvykle přesvědčit ani cenou, ledaže kupuje byt jako investici. Pokud někdo hledá rodinné bydlení, tak se převážně pohybuje v okolí lokality, kde v současné době bydlí, děti chodí do školy, žije tam zbytek rodiny apod., tudíž z tohoto hlediska nechce ustoupit. Pokud hledám dům pro rodinu a vím, že chci mít zahradu a jsem na to zvyklý, těžko koupím malý levný byt. To jsou základní parametry. A když se v nabídce trefíme a najdeme pro kupujícího vhodnou nemovitost v určené lokalitě, nebo alespoň v jejím okolí, pak rozhoduje její stav… Cena není u nemovitostí, které se kupují na bydlení, tím nejdůležitějším.
Jak dlouho se kupující rozhoduje?
Lidé jsou z minulosti zvyklí, že se něco prodávalo rok dva, chodili na prohlídky… Makléř jim sice řekl, že má další zájemce, ale stejně se to dál půl roku nabízelo. Takže jsou zvyklí, že se nemusejí rozhodovat rychle. Doba se změnila, za posledních 8–9 měsíců se stále častěji stává, že se nemovitost prodá poměrně rychle a zájemců o ni je více. Takže se někteří diví, že už je prodáno a o příští nemovitosti se rozhodují rychleji.
Jak se prodávají byty v satelitech okolo měst?
Záleží na spolupráci obce s developerem. Pokud se dohodli, postavili školu, rozšířili školku, obchody, občanskou vybavenost a sportoviště, pak to funguje. Pak máme satelity na okraji obce, kde není nic, jen domy na poli… Kupující jsou poměrně zkušení a mnohem chytřejší než dříve a zjišťují si, jaká je dostupnost do města kvůli práci, jaká je v obci situace, co se chystá za stavby, a většinou chtějí, aby tam vybavenost byla. Nevěří slibům developera, že až se všechno prodá, tak postaví školku a školu. Když si někdo myslí, že postaví 20 km za okrajem Prahy na poli 20 rodinných domů, tak to už dnes nefunguje.
Osvícení developeři se snaží projektu přidat určitou přidanou hodnotu, např. formou chytrého bydlení. Je to něco, co klienta přitáhne?
Je to určitá výhoda při prodeji, ale ne rozhodující. Většina developerských projektů má nějakou přidanou hodnotu – zeleň, centrum, nízkou cenu, architektonickou zdařilost, ale stejně rozhoduje lokalita, typ nebo velikost bytu, cena a až potom tyto výhody. Ukazuje se, že lidé chtějí ekologické bydlení. Hodně je to o penězích, protože pokud si někdo vezme na 30 let hypotéku, tak počítá, kolik bude měsíčně platit za topení, za elektřinu aj.
… a co parkování?
Parkování je klíčová otázka nejen v centru, ale i na okraji Prahy. Na to se ptají všichni, protože by rádi měli 2–3 parkovací stání k většímu bytu, velký sklep na kola apod. Většinou to naráží na investici, která výrazně zdražuje stavbu – stavění do podzemí je dost drahé – a kupující nejsou ochotni to doplatit. Samozřejmě jiná je situace v centru Prahy, kde jsou byty za 80 000–120 000 Kč/m2. Tady lze prodávat parkovací stání za 300 000 nebo 400 000 Kč. Ale na okraji Prahy kupující nejsou ochotni připlácet tak vysokou částku.
Kdo nyní představuje největší skupinu kupujících?
V zásadě většina těch, kteří od nás kupují nemovitost, zároveň jinou nemovitost prodává a řeší rozdíl cen. Těch, kteří nic nemají a kupují si první byt, je méně.
Jaký je u vás podíl zahraničních klientů?
Máme speciální oddělení expat relocation, kde se staráme o zahraniční zaměstnance českých firem, nebo firem působících v Česku. Zajišťujeme jim kompletně bydlení a veškerý servis okolo. V době ekonomické krize hodně těchto expatů ubylo, ale poslední rok jich výrazně přibývá, mají větší rozpočty na bydlení. Někteří se zde pak usadí natrvalo, potom nás oslovují, když přecházejí z pronájmu do vlastního bydlení. Jinak cizinci dávají přednost bydlení v centru Prahy.
Otázky kladl Arnošt Wagner z Development News
Zdroj: Development News
Mohlo by vás zajímat
